Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
A. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı – Unsurları
Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, ileride bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir sözleşmedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen ( satış bedeli ) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. (Y. 14. HD 15.11.2007 T., E.2007/12545, K.2007/14157)
Sözleşmenin konusu olan taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. “Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin varolduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir. (Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Bir başka kararda ise Yargıtay; “Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarından birisi de, satışa konu edilen taşınmazların belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Davacının dayandığı … Noterliği`nin 17.5.1973 gün ve 2078 sayılı satış vaadi sözleşmesinde aynen “müştereken sahibi bulunduğumuz ve adımıza Silivri tapu sicilinin yevmiye ve 227, cilt 38, sahife 94 de sıra 10 ve 7.4.1967 tarihiyle kayıtlı bulunan ve … Mevkii`nde kain hudut ve diğer evsafı sairenin yazılı olup parsellemiş olduğumuz bu gayrimenkulden kuzeyi, doğusu, batısı yol ile çevrili ve henüz parselasyon kararı kesinleşmediği için parsel numarası konulmayan ve muhtemelen 1 ve 2 numaralı parselleri teşkil edecek olan her bir parsel için 300 m2. den ceman 600 m2. den ibaret 2 parselin … satmayı vadediyoruz” demektedir. Bu şekilde davalılar 1/2 payına malik oldukları bağımsız bir taşınmazdan iki parselin satışını vadetmişlerse de bu parseller belli olmadığı gibi belirlenebilir nitelikte de değildir. Öte yandan ortada pay satışı da yoktur. Bu durumda satış vadi sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceğinden davacı ancak verdiğini geri isteyebilir. (Y. 13. HD 11.3.1988 T., E.1988/100, K.1988/1426,)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Kim Yapar?
Bu çerçevede, satış vaadinde bulunan, sözleşme yapıldığı sırada henüz paylaşılmamış bir mirastan hissesine düşecek taşınmazları satmayı vaat etmişse, bu taşınmazlar satış vaadinden doğan borcun ifası sırasında belirlenebilir olduğu için geçerli olur. Yargıtay kararına konu olan olayda, “Davacı dayanağı 1.9.1960 tarihli satış vaadi sözleşmesi, davacı ile Ömer arasında düzenlenmiş olup, Ömer murisi eşi Remziye’nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık’tan miras yolu ile gelen Bismil İlçesi Merkez köylerindeki tüm taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi adına asaleten 1953 doğumlu kızı Nermin’e velayeten davacıya satışını vaad etmiş ve hisselerin tapuda adlarına intikalinden sonra tapuda ferağ verileceği taraflarca kararlaştırılmıştır” Yargıtay, “Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık’tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmazlar olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir” diyerek sözleşmeyi geçerli kabul etmiştir. (Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301)
Taraflar taşınmazın bedelini de belirlemiş olmalılar veya bedelin sonradan belirlenebilir olması gerekir.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nerede Yapılır?
B.ŞEKLİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinin 2. Fıkrası gereği resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğuran bir ön sözleşme olduğundan, esasen Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesindeki, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü gereği resmi şeklin tapu sicil müdürlüğü tarafından yerine getirilmesi gerekirdi. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesinin, “Kanunlarda öngörülen istisnalar” ibaresinin kapsamına giren düzenlemelerden biri de dışında, Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinin 3. Bendinde yer almaktadır. Bu maddede, noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmak suretiyle satış vaadi sözleşmesini noterlerin yapacağı öngörülmüştür. Bu sebeple ön sözleşme olmasına rağmen satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memurluğunda yapılması zorunluluk arz etmemektedir. Öte yandan tapu sicil müdürlüklerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkileri de devam etmektedir.
C. ŞERHİ
Taşınmaz satış vaadi, nispi nitelikte bir alacak hakkı doğurduğu için sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Bununla birlikte kanun koyucu satış vaadi sözleşmesinin şerhine imkân tanımıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesinde şerh edilebilecek kişisel haklar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmıştır. Ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinin 7. Fıkrasında da taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerhine ilişkin düzenleme yer almıştır.
Taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesi halinde, alıcı hakkını şerh süresince taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı
D. ZAMANAŞIMI
Satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir (TBK m.146). Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü sözleşmenin yapılmasıyla birlikte satışı isteme hakkı da doğmuş, muaccel hale gelmiş olur. Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar.
Yargıtay da on yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında, “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar”.
İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bu mülkiyet sona erdiğinde ifa kabiliyetini kazanır. Satış vaadine konu taşınmazlar, hangi tarihte müşterek mülkiyete dönüştürülmüşse zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır.
Yargıtay, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmazın zilyetliği sözleşmeyle veya fiilen alıcıya bırakılmışsa, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davada zamanaşımı definde bulunulmasının hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceğini kabul etmektedir.
İçerik Hk: Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu iptal ve tescil, Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bedel iadesi, Satış vaadi sözleşmesinin tek taraflı feshi, Satış vaadi şerhi ne demek?, Tapuda satış vaadi şerhi nasıl kaldırılır?
